Skrevet af Niels Ankjær
Det står klart for de fleste, at der skal betales et depositum ved indflytning i et lejemål, men hvad skal der egentlig blive af pengene, og hvilke regler gælder, når det kommer til, hvad udlejer kan gøre krav på ved fraflytning?
Lejemålet skal afleveres i samme stand
Efter lejeloven gælder der helt specifikke regler for, hvad der kan opkræves depositum af ved fraflytning. Som altovervejende hovedregel skal en lejer aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde. Modsætningsvist kan det altså udledes, at man aldrig kan forpligtes til at istandsætte lejemålet mere, end det var, da man flyttede ind.
Vedligeholdelsespligt
Ved fraflytning arbejder lejeloven med to begreber, som kaldes den udvendige og indvendige vedligeholdelsespligt. Der skelnes skarpt mellem disse men begreberne er dog ikke helt retvisende. Udgangspunktet er, at begge pligter påhviler udlejer, men i mange tilfælde er den indvendige vedligeholdelsespligt pålagt lejeren gennem den indgåede lejekontrakt.
Hvorfor begreberne ikke er helt retvisende, skyldes at ved indvendig vedligeholdelse forstås blot vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve, jf. lejelovens § 21 – den såkaldte normalistandsættelse. Alt anden form for vedligeholdelse er altså omfattet af den udvendige vedligeholdelsespligt, på trods af det ikke nødvendigvis er placeret udvendigtpå lejemålet.
Såfremt lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, kan vedkommende altså kun faktureres for ovenfor nævnte kriterier, når man flytter ud. Hertil skal tilføjes, at lejer ligeledes skal stå til regnskab for almindelig misligholdelse, som vedkommende egenhændigt forårsager på lejemålet.
Professionelle udlejere
Ligeledes kan det af lovens § 98, stk. 3 udledes, at udlejere, med mere end én beboelseslejlighed til udlejning, er forpligtet til at afholde et flyttesyn ved fraflytning, hvorefter lejemålet besigtiges i forening mellem lejer og udlejer med efterfølgende udfærdigelse af en fraflytningsrapport. Denne fraflytningsrapport holdes op imod indflytningsrapporten, som man indgik ved indflytning, for at se hvordan standen i lejligheden er faldet gennem lejeperioden. Der gælder visse frister for fraflytningsrapporten, som blandt andet skal gennemgås senest 2 uger efter, at udlejer er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Den fraflyttende lejer skal indkaldes til synet og kvittere med underskrift efter enighed mellem parterne. Der gælder ingen specifikke formkrav til udformningen af rapporten.
Fortages et sådant flyttesyn ikke frafalder udlejer alle sine krav imod den fraflyttende lejer, hvorfor rapporten må siges at være en væsentlig del af selve fraflytningsprocessen.
Istandsættelse og opgørelse
Efter gyldigt indgået fraflytningsrapport, mellem lejer og udlejer, er det op til udlejer at bestemme, hvem vedligeholdelsen skal udbedres af. Uanset om udlejer blot ønsker at foretage istandsættelsen selv eller ønsker den foretaget af autoriserede håndværkere og malere, må lejer betale for det. Det kan derfor sjældent betale sig at påbegynde istandsættelse af lejemålet på egen hånd med forventning om, at udlejer ikke kan trække noget fra depositummet. I teorien vil en udlejer kunne kræve istandsættelse på ny, med den begrundelse at arbejdet ikke er gjort godt nok i henhold til kontrakten – vel at mærke at udlejer kan bevise uoverensstemmelsen mellem lejers udførte arbejde og standen efter indflytningsrapporten. Den sikreste løsning for lejeren er derfor at lade udlejer styre det fra starten, eftersom man kan ende ud i at skulle betale for to istandsættelser.
Udlejer skal kunne fremvise en regning, hvoraf lejer har mulighed for at sikre sig, at der ikke er betalt for udbedringer, der ikke er omfattet af vedkommendes vedligeholdelse. Vælger udlejer et tilbud på istandsættelse, er det lejer uvedkommende, om udlejer gør brug af tilbuddet. Den ovenfor anførte hovedregel, om aflevering af lejemål i samme stand som ved overleveringen, skal naturligvis overholdes, men at udlejer af andre grunde vil vente med istandsættelsen har for så vidt ingen betydning. Udlejer kan dog ikke efterfølgende opkræve flere penge, hvis tilbuddet, på et senere tidspunkt, ikke længere står ved magt.
Eksempler fra retspraksis (domstolene og huslejenævnene)
Et eksempel fra retspraksis til illustration af væsentligheden af udlejers flyttesyn kan ses i en afgørelse fra Huslejenævnet truffet i oktober 2017.
I den nævnte sag klagede lejer over opkrævning på et yderligere beløb, oveni det allerede betalte depositum, samt manglende afholdelse af flyttesyn. Ifølge klagen var der, af udlejer, oprettet en fiktiv regning på et større beløb på baggrund af en besigtigelse uden inddragelse af lejer.
Som nævnt er lejers deltagelse i synet et krav efter loven, hvorefter kravet om betaling for istandsættelse af lejemålet blev tilsidesat, fordi udlejer handlede i strid med reglerne i lejelovens § 98, stk. 3 og 4 om flyttesyn. Videre fremgår det af § 98, stk. 5, at ved overtrædelse af disse regler bortfalder hele udlejers krav på istandsættelse. I sagen havde der slet ikke været afholdt flyttesyn med deltagelse af lejer, hvorfor hele lejerens depositum blev tilbagebetalt.
Af afgørelsen fremgår det ligeledes, at lejer selv havde malet lejemålet kort før fraflytning, men efter udlejers mening var dette resulteret i ‘store malerpletter’ i køkkenet. Nævnet belyser dette faktum som en mangel i sagen, men på trods heraf bestemmes hele depositummet alligevel til at skulle tilbagebetales til lejer som følge af det manglende flyttesyn.
Med andre ord er fraflytningsrapporten en meget væsentlig del af fraflytningsprocessen i den forstand, at samtlige krav kan bortfalde på trods af, andre formkrav overholdes af udlejer. Som lejer bør man derfor altid være opmærksom på, om udlejer overholder de gældende regler for flyttesynet, samt afvente med at kvittere til det står klart, at rapporten ikke indeholder udbedringer, som lejer ikke skal stå inde for.
I en tilsvarende sag afsagt af Huslejenævnet i februar 2014 blev der anlagt klage fra lejer imod selve beregningen af indbetalt depositum efter blot at have boet i lejemålet i 5 måneder. Lejer nedlagde påstand om tilbagebetaling af restbeløb af depositum, eftersom der var opkrævet penge til istandsættelse af misligholdelser, som lejer anså for værende ikkeeksisterende på grund af den korte lejeperiode. I denne overbevisning nægtede lejer at underskrive fremlagte fraflytningsrapport men modtog i stedet en kopi af denne. Lejer fandt det unødvendigt, at en mindre omfattende istandsættelse af stuen og bruser skulle iværksættes, når der efter hans mening ikke var nogen holdepunkter i misligholdelserne.
Et enigt Huslejenævn fandt ikke at kunne tilsidesætte udlejers afregning af depositum, eftersom udlejer havde overholdt alle frister for fraflytningsrapporten. For nogen kan det måske lyde retsstridigt eller urimeligt at foretage istandsættelse efter blot 5 måneder, men loven giver udlejer mulighed for at håndhæve istandsættelse, såfremt der foreligger den mindste misligholdelse efter afsluttet lejeophold via fraflytningsrapporten – uagtet lejeperiodens længde.
Afgørelsen pointerer således flyttesynets cementerede placering i fraflytningsprocessen og påviser vigtigheden i kendskab til gældende regler på retsområdet.
Huslejenævnets afgørelser i de enkelte sager har bindende virkning for parterne, hvorfor dommene ligeledes udgør præjudikater for lignende tvister, indtil en eventuel afgørelse, på disse retsområder, ændres af Boligretten efter anke.
