Begyndelsesleje: Hvilken betydning har udlejers manglende oplysninger i forbindelse med lejefastsættelsen for størrelsen af begyndelseslejen?

business-money-pink-coins

Udlejer havde ikke, i forbindelse med indgåelse af en lejeaftale, opfyldt sin oplysningspligt i lejelovens § 4, stk. 6, hvorfor lejer mente, at udlejer var afskåret fra at fastsætte den pågældende leje efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, og dermed ikke kunne medtage et afkast beregnet efter lovens § 9, stk. 2.

Såfremt man bor i en kommune, hvor der er boligregulering, skal man som oftest betale en husleje udregnet i forhold til, hvad driften af ejendommen koster. Dette kaldes omkostningsbestemt husleje. I denne afgørelse havde udlejer undladt at give oplysninger i lejekontrakten om, at huslejen var fastsat som omkostningsbestemt leje efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1. Efter denne bestemmelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, der overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. lovens § 8. Derudover må udlejer ikke få et afkast på ejendommens værdi som overstiger det procenttal, som er anført i lovens § 9, stk. 2.

Udlejer havde altså ikke opfyldt sin oplysningspligt efter lejelovens § 4, stk. 6, da udlejer, efter denne bestemmelse, skal give lejer en række oplysninger om grundlaget for lejefastsættelsen, når der er tale om en ejendom, hvor en del af den omkostningsbestemte husleje fastsættes efter boligreguleringslovens § 9, stk. 2.

 

Spørgsmålet var altså herefter, hvad retsvirkningerne af manglende opfyldelse af oplysningspligten efter lejelovens § 4, stk. 6, er.

Boligretten fandt, at formålet med lejelovens § 4, stk. 6, efter lovmotiverne, er at begrænse udlejers mulighed for at varsle store lejeforhøjelser for de ejendomme, hvor afkastet i den omkostningsbestemte leje fastsættes efter boligreguleringslovens § 9, stk. 2, da disse store lejeforhøjelser har den betydning, at folk ikke længere kan blive boende i det pågældende lejemål. Derefter tog boligretten udgangspunkt i boligreguleringslovens § 7, stk. 5, som bestemmer, at såfremt udlejer har undladt af opfylde sin oplysningspligt i lejelovens § 4, stk. 6, kan den gældende leje alene forhøjes på grundlag af stigninger i ejendommens driftsudgifter siden lejeaftalens indgåelse. Efter en formålsfortolkning af denne bestemmelse, konkluderede boligretten, at denne ikke har betydning for, hvorvidt udlejer på tidpunktet for lejemålets indgåelse kan vælge at fassætte huslejen som omkostningsbestemt leje efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, og derved få et afkast beregnet efter lovens § 9, stk. 2.

 

Landsretten og Højesteret stadfæstede efterfølgende boligrettens afgørelse.

Udlejers manglende opfyldelse af oplysningspligten efter lejelovens § 4, stk. 6, har altså ikke betydning for fastsættelse af begyndelseslejens størrelse, hvorfor udlejer godt må fastsætte huslejen som omkostningsbestemt leje efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1. Den manglende oplysningspligt efter lejelovens § 4, stk. 6, har derimod den betydning for udlejer, at udlejer senere er afskåret fra at kræve lejeforhøjelse på baggrund af andre stigninger end stigninger i ejendommens driftsudgifter efter lejeaftalens indgåelse.

Få hjælp nu

Vores dygtige juridiske rådgivere er klar til at hjælpe dig.

Luk menu