Opsigelse og ophævelse af et lejemål

pexels-photo-205078

I nogle tilfælde har udlejer mulighed for at enten ophæve eller opsige lejeren af et lejemål. Forskellen på at ophæve og opsige er stor, og det er derfor vigtigt at skelne mellem disse to. Dette skyldes blandt andet, at konsekvenserne ved at ophæve et lejemål er mere byrdefulde for lejeren, end når der er tale om en opsigelse.

I lejelovens § 83 og § 93, der regulerer henholdsvis opsigelse og ophævelse, fremgår en liste af forhold, der kan begrunde udlejers opsigelse/ophævelse af lejeren. Listerne er udtømmende, og mulighederne er derfor yderst begrænsede. Desuden er reglerne præceptive, og må derfor ikke fraviges til skade for lejeren.

Opsigelse

 Hovedreglen er, at udlejer ikke kan opsige et lejemål. Der gælder dog undtagelser til denne hovedregel, som der kort vil redegøres for i det følgende. Lejelovens § 82, omhandler også opsigelse, denne er dog begrænset til 1) andels- eller ejerboliger, hvor udlejer selv ønsker at bebo det lejede, 2) beboelseslejligheder i et hus, hvor der kun findes to beboelseslejligheder, og udlejer bebor den ene, samt 3) visse erhvervslejemål. I lejelovens § 83, er udgangspunktet, at opsigelse kun kan ske i visse tilfælde. Nogle vigtige af disse tilfælde er, hvis:

  1. Udlejer selv ønsker at benytte det lejede.
  • Her skal man dog være opmærksom på lejelovens § 84, som opstiller nogle krav. Af vigtige krav kan nævnes, at når der er tale om en beboelseslejlighed, så skal udlejers opsigelsesformål være selv at bebo lejligheden. Derudover kan kravet om rimelighed nævnes, hvorefter opsigelsen skal være rimelig ud fra begge parters forhold. Når udlejer selv ønsker at benytte det lejede, er opsigelsesvarslet på mindst 1 år.
  1. Opbygning eller nedrivning af ejendommen gør det nødvendigt at lejer flytter ud.
  • Det er vigtigt at holde sig for øje, at udlejer ikke kan bruge denne bestemmelse som en undskyldning for at flytte ind i lejemålet efterfølgende. Desuden regulerer lejelovens § 85, at udlejer enten skal tilbyde lejeren en anden ledig lejlighed, eller tilbyde lejeren en lejlighed efter genopførelsen, hvis nedrivning/ombygning sker med henblik på at udleje lejligheder igen.
  1. Lejeren har tilsidesat god skik og orden
  • Med god skik og orden menes blandt andet, at lejeren skal overholde de almindelige ordensregler, der gælder for den pågældende ejendom. Derudover er der i lejelovens § 79 a oplistet en lang række eksempler på tilsidesættelse af god skik og orden – f.eks. ved lejers udøvelse af vold eller trussel herom på personer knyttet til ejendommen, og når lejerens husdyr er til væsentlig gene for ejendommens beboere.

Det er vigtigt at være opmærksom på de formelle krav som opsigelse stiller til udlejeren, når han skal opsige lejeren. Opsigelsen skal for det første være skriftlig, og for det andet skal der angives en begrundelse for opsigelsen. Dernæst skal udlejer informere om muligheden for at gøre indsigelse.

Ophævelse

I tilfælde hvor lejeren har misligholdt sine forpligtelser, kan man som udlejer ophæve lejemålet. For lejeren betyder dette, at man øjeblikkeligt skal fraflytte lejemålet, og ophævelse kan derfor virke som særlig byrdefuldt. Udlejers ret til at hæve lejeaftalen er reguleret i lejelovens § 93, hvorefter ophævelse bl.a. kan ske, hvis:

  1. Lejeren ikke overholder sin betalingsforpligtelse i forhold til husleje eller anden pligtig pengeydelse.
  • Her skal udlejer være opmærksom på først at fremsætte et skriftlig påkrav, som giver lejer en frist på 14 dage til at betale restancen. Er pengene ikke betalt efter tidsfristens udløb, kan udlejer ophæve aftalen.
  1. Lejeren bruger det lejede til andet end lejekontrakten tilsigtede.
  • Et eksempel herpå, er hvis lejer driver erhvervsvirksomhed fra lejemålet uden tilladelse.
  1. Lejeren vanrøgter det lejede og bringer ikke det lejede i stand med det samme efter at udlejer har påkrævet dette.
  2. Lejeren har tilsidesat god skik og orden
  • Der skal være tale om en væsentlig tilsidesættelse af god skik og orden. Med hensyn til hvad god skik og orden indebærer, kan der henvises til dette punkt, under opsigelse.
  1. Lejeren har i øvrigt misligholdt sine forpligtelser på en sådan måde, at hans fjernelse er påkrævet.

Generelt, når man taler om ophævelse, gælder der et væsentlighedskrav, og ophævelse kan således ikke ske som følge af bagatelagtige tilsidesættelser. Nogle af de opstillede ophævelsesbegrundelser er af mere elastisk karakter, og åbner således mulighed for, at udlejer kan inddrage andre afgørende forhold i sin begrundelse. I denne forbindelse kan nævnes punkt 5 ovenover, som er reguleret i lejelovens § 93, stk. 1, litra I.

Loyalitet i kontraktforhold

Når der sker udlejning af et lejemål, sker dette i henhold til en kontrakt, og der vil på denne baggrund opstå et kontraktretligt forhold. Flere af ophævelsesmulighederne knytter sig til brud på lejekontrakten, men der findes også andre forhold, der kan bryde med parternes kontraktretlige stilling. Her kan nævnes den gensidige loyalitetsforpligtelse, som også kan medføre ophævelse, såfremt denne tilsidesættes. I en afgørelse fra Øster Landsret, U 2018.1649 Ø, procederede parterne netop på en tilsidesættelse af den loyalitetsforpligtelse, som måtte eksistere mellem lejer og udlejer.

Sagen handlede om en lejer, der ønskede at finde ud af, hvorvidt arealangivelsen i lejemålet var forkert og dermed mindre end hvad lejekontrakten angav. Lejerens far havde kompetence inden for arealopmåling, og beregnede lejemålets areal til at være mindre end det angivne. På denne baggrund forsøgte lejeren forgæves at henvende sig til udlejeren, og derfor valgte han at bringe sagen for huslejenævnet, der dog ikke havde kompetence til at tage stilling til sagen. Ved kontakt med kommunen lykkedes det at ændre arealet i Bygnings- og boligregistret. Herefter ophævede udlejers advokat lejemålet på vegne af udlejer med den begrundelse, at henvendelsen til kommunen var en misligholdelse af forpligtelsen som lejer, jf. lejelovens § 93, litra I, eftersom der var sket et brud på loyalitetsforpligtelsen. Dette brud var forårsaget af, at lejer var bekendt med, at arealopgørelsen blev bestridt af udlejer, og udlejer mente således, at lejeren havde handlet illoyalt. Subsidiært ønskedes lejeren opsagt ud fra samme overvejelser (se lejelovens § 83, stk. 1, litra g). Både byretten og landsretten fandt, at lejer ikke havde misligholdt sine forpligtelser som lejer ved at henvende sig til kommunen. I afgørelsen lægges der vægt på, at lejeren havde rettet henvendelse til udlejeren om forholdet. Udlejers begrundelse var således ikke tilstrækkelig til at hverken ophæve eller opsige lejemålet. På trods af at dommen ikke nævner loyalitetsforpligtelsen direkte i sin begrundelse, må denne stadig anses som væsentlig i et hvert kontraktforhold – også inden for det lejeretlige område, se bl.a. T:BB 2016.937 Ø. Det relevante er, at lejeren ikke havde misligholdt sin forpligtelse som lejer, herunder handlet med illoyal adfærd, hvorfor ophævelse ikke var berettiget.

Selvom nogle af ophævelses- og opsigelsesbegrundelserne i lejeloven er elastiske og dermed åbner for en større mulighed for udlejers brug af juridske begreber til at begrunde sin ophævelse/opsigelse med, så stilles der alligevel strenge krav til, hvornår en udlejer har ret til at ophæve et lejemål. Desuden stiller lejeloven også krav til fremgangsmåde og formalia. På denne baggrund nyder lejeren derfor langt hen ad vejen en stor beskyttelse mod ophævelse/opsigelse. Dette skyldes også, at lejelovens §§ 83 og 93, som ovenfor nævnt, er udtømmende. 

Få hjælp nu

Vores dygtige juridiske rådgivere er klar til at hjælpe dig.

Luk menu