Du vil flytte fra din lejlighed - hvad nu?

Du vil flytte fra din lejlighed - hvad nu?
Lejerens Frie Retshjælp har skrevet en guide til alle vores brugere i samarbejde med DIGURA. Det er en artikel om hvordan du som lejer opsiger og fraflytter dit lejemål.


Hvordan skal du indgive din opsigelse?

En opsigelse til udlejer er ikke underlagt nogen formelle krav, dog er der to ting der skal overholdes:

  • Opsigelsen skal være skriftlig
  • Udlejer må ikke være i tvivl om det er en opsigelse

En række andre ting som vi anbefaler opsigelsen, indeholder er blandt andet dit fulde navn og adresse, dato for fraflytning hvornår udlejer kan genudleje lejemålet igen. Ligeledes er det vigtigt, at som lejer husker at oplyse udlejer om ens nye adresse senest 8 dage før fraflytningsdagen. Den fulde anbefaling kan i læse på DIGURA.

Opsigelsesvarsel

Udlejers opsigelsesvarsel afhænger af, hvilket type lejemål der er tale om. Ved enkelte værelser, der er en del af udlejers bolig, er opsigelsesvarslet på minimum én måned. Er der tale om beboelseslejlighed i et hus med to beboelseslejligheder, hvor udlejer bor i den ene, er opsigelsesvarsel på minimum ét år. Det samme gælder for andelsboliger. Det er derfor vigtigt at skildre mellem en lejlighed og et værelse. Lejerens opsigelsesvarsel er på 3 måneder, hvis lejer ønsker at fraflytte lejemålet (og 1 måned opsigelse hvis det er et værelse).

Fraflytning før opsigelsesperiodens udløb?

Såfremt lejeren vælger at fraflytte lejemålet før opsigelsesperiodens udløb, er lejeren stadig forpligtet til at betale husleje indtil opsigelsesperiodens udløb. Udlejeren har dog en genudlejningspligt, hvorefter udlejeren skal forsøge at finde en ny lejer, hvis lejemålet fortsat er lejet ud. Lykkedes det udlejeren at finde en ny lejer, som kan overtage lejemålet inden opsigelsesperiodens udløb, er lejerens fritaget fra at betale husleje i den resterende tid. Hvis udlejeren eksempelvis finder en ny lejer, mens der stadig er 6 uger tilbage inden opsigelsesperiodens udløb, er lejeren fritaget for at betale husleje i disse 6 uger. Lejeren kan eventuelt hjælpe udlejeren med at finde en ny lejer, men udlejeren er ikke forpligtet til at godtage den nye lejer.

I andre tilfælde, kan det også være aftalt, at lejeren skal fraflytte lejemålet 14 dage før opsigelsesperiodens udløb. Dette er et særligt vilkår, som vil fremgå af lejekontraktens § 11. Hvis dette særlige vilkår er indsat, skal lejeren fraflytte lejemålet 14 dage før og stadig betale husleje inden opsigelsesperiodens udløb.

Fremvisning af lejemålet

Når en lejeaftalt er opsagt, skal udlejeren finde en ny lejer til lejemålet. I forbindelse hermed, har udlejeren en fremvisningsret, hvilket betyder, at udlejeren kan fremvise lejemålet for nye lejere inden opsigelsesperiodens udløb. Lejeloven bestemmer, at lejer skal give udlejer adgang "mindst to timer hver anden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse".

Hvor meget kan udlejer forlange, at du istandsætter?

Med lejekontrakter indgår efter den 1. juli 2015, kan udlejeren efter Lejelovens § 98 kun kræve "normalistandsættelse". Normalistandsættelse betyder, at lejeren ikke kan aflevere lejemålet i bedre stand ved fraflytningen, end ved indflytningen. Udlejer kan derfor ikke forvente bedre stand end ved indflytning, grundet slid og ælde (fremgår af lejelovens § 19, stk. 2). En normalistandsættelse består derfor kun af nødvendig hvidtning, maling og tapetsering samt maling af træ (den indvendige vedligeholdelse efter lejelovens § 21). Se uddybning ved DIGURA.

Hvordan og hvornår får jeg mit depositum tilbage?

Et depositum er et beløb, der stiller sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning (fremgår af lejelovens § 34). Depositummet bruges oftest som modregning af udlejers krav vedrørende istandsættelse ved fraflytningen (herunder manglende vedligeholdelse) eller misligholdelse af lejemålet.

Desværre har lejeloven ikke fastsat grænser for, hvornår tilbagebetaling af depositum skal ske. Tilbagebetaling af depositummet sker oftest, når udlejeren endelig har gjort op, hvad der skal betales til istandsættelse, reparationer mv., i forbindelse med fraflytningen. I praksis ses det, at denne proces tager omkring 4-6 uger, hvorefter lejeren skal have det overskydende beløb tilbage. DIGURA har skrevet en uddybende artikel om emnet her.

Hvor meget må udlejer tage af depositummet?

Udlejeren kan kun kræve depositummet modregnet i den økonomiske værdi af den faktiske istandsættelse eller reparation. Hvis en udlejer bruger en håndværker efter udbedring af mangler i lejemålet, og dette koster 15.000 kr., vil dette således modregnes i depositummet. Lejeren har krav på alle overskydende beløb fra depositummet. Lejeren kan dog også risikere, at skaderne/udbedringernes omfang i lejemålet overstiger depositummet. Udlejeren vil således have et økonomisk krav på lejer, for det resterende beløb til udbedringen af manglerne.

Udlejeren kan ikke bruge depositummet på andet end normalistandsættelse og/eller udbedring af mangler i lejemålet efter lejerens manglende vedligeholdelse/misligholdelse.

Hvordan sikrer du, at udlejer ikke tager mere end berettiget?

Det er umiddelbart svært at sætte en præcis grænse for, hvor meget istandsættelsen ved fraflytningen må koste. Udlejeren kan dog ikke tvinge lejeren til at betale en uforholdsmæssig timeløn til håndværkerne. Såfremt udgifterne til håndværkerne virker urimelige, kan lejeren prøve at få priser et andet sted fra og sammenligne. Dette betyder, at lejeren kan kontakte håndværkere og indhente tilbud til omkostninger ved istandsættelse. Det er dog vigtigt at have en klar beskrivelse over opgavens omfang, kvaliteten af arbejdet og tidshorisonten for arbejdet. Lejeren bør i disse situationer også få skriftlige tilbud fra håndværkerne, så håndværkernes tilbud kan sammenlignes.

Fraflytning af værelse

Når lejemålet er opsagt af enten udlejer eller lejer, skal lejeren fraflytte værelset senest kl. 12 den dag, hvor opsigelsesperiodens udgang udløber.

Ved fraflytning af enkeltværelser, er der den forskel, at udlejeren ikke har pligt til at afholde et fraflytningssyn, men har en frist på 2 uger til at gøre krav om istandsættelse gældende. Udlejeren vil i dette tilfælde informere lejeren om, hvad udbedring af manglerne i lejemålet skal koste. Dette skal udlejer gøre inden 2 uger fra den dag, hvor lejeren fraflyttede værelset. Hvis udlejeren ikke overholder denne frist, kan udlejeren kun undtagelsesvist kræve at få betalt manglerne af lejeren.

Da der er ingen krav til ind- og fraflytningssyn, kan det være svært at bevise værelsets stand. Udlejeren kræver sommetider mere for istandsættelsen, da det er svært for lejeren at dokumentere omfanget af manglerne ved istandsættelsen. Vi anbefaler derfor, at lejeren tager billeder af lejemålet ved indflytningen samt udarbejder løbende rapporter. På denne måde, er der dokumentation for værelsets stand før, under og efter fraflytningen. Ved urimelige høje istandsættelseskrav, kan sagen indbringes for huslejenævnet.


Skrevet af Kasper Hedegaard, rådgiver i Lejerens Frie Retshjælp og i samarbejde med DIGURA.