Ophævelse af lejeaftale i almenboliger som følge af lejers misligholdelse

pexels-photo-259781

Hvornår kan udlejer ophæve lejeaftalen?

Din udlejer har flere adgange til at ophæve jeres lejeaftale i almenboliger. Dette med henvisning til almenlejelovens § 90.

Én af udlejers muligheder for ophævelse fremgår af almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 12, og kan have særlig interesse i de situationer, hvor lejer findes at have udvist en usædvanlig adfærd, der medfører, at vedkommende misligholder sine forpligtelser i pågældende lejeaftale. Eksempelvis i de tilfælde, hvor lejer gentagne gange er til stor støjgene for de øvrige beboere i ejendommen og ikke forbedrer sin adfærd.

En ophævelse i medfør af almenlejeloven § 90, stk. 1, nr. 12 sker med henvisning til, at det findes påkrævet at få fjernet den pågældende lejer fra lejemålet – ofte fordi andre hensyn skal varetages.

Lejers misligholdelse – tilsidesættelse af god skik og orden

I visse tilfælde udviser lejer en sådan adfærd, at denne misligholder lejeaftalen ved at tilsidesætte god skik og orden. Her kan det af hensynet til helheden af ejendomskomplekset være nødvendigt at få fjernet den pågældende lejer, så de øvrige lejere kan fortsætte deres trivsel i de respektive lejeboliger i ro og mag.

Afgørelsen af Vestre Landsret, U 2018. 1315 V, er et illustrativt eksempel på, at lejer har tilsidesat god skik og orden, hvor fjernelse af denne har været påkrævet af hensyntagen til andre.

Pågældende sag vedrører sig ægteparret M og H, der uden forudgående advarsel får ophævet sit lejemål af udlejer, boligforeningen B, under henvisning til en sådan misligholdelse, der er omfattet af almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 12. Hertil inddrager udlejer fogedretten til at få lejerne ud, da de bestrider ophævelsen.

Grunden til, at lejerne findes at have misligholdt lejeaftalen, findes i M’s aggressive adfærd, da han over telefonen truer en af B’s medarbejdere og dennes kolleger med blandt andet udtrykkene ”jeg slår jer ihjel”. Det påhviler her udlejeren, B, at løfte bevisbyrden for, at truslerne har været af en så grov beskaffenhed, at der er tale om lejers misligholdelse, som berettiger ophævelse af lejeaftalen.

Der lægges i fogedretten vægt på, at den truede medarbejder har været hårdt ramt af udtalelserne, idet hun straks efter telefonsamtalen advarer de øvrige medarbejdere og stadig under vidneforklaring i retten udviser, at hun er berørt af hændelsen. Derudover kan vidnet, J, understøtte truslerne, idet han har overhørt telefonsamtalen, da højttaleren undervejs har været slået til.

Fogedretten finder således bevisbyrden løftet. Det lægges til grund, at M har udøvet misligholdelse i form af tilsidesættelse af god skik og orden i lejeforholdet af en sådan karakter, at han og hans families fraflytning er et nødvendigt moment for, at der kan genoprettes ro i boligforeningen. Derudover ønskes der at genoprettes en arbejdsro i boligforeningen, hvor medarbejderne atter kan føle sig trygge.

Såfremt én af lejerne i husstanden har misligholdt lejeaftalen – er det så nødvendigt at fjerne hele husstanden?

I nævnte afgørelse findes problematikken i, at det er M, som udøver misligholdelse gennem sine trusler. Her rejses spørgsmålet om, hvorvidt det vil være påkrævet efter almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 12 at fjerne hele husstanden fra lejemålet.

I den konkrete sag forholder det sig således, at M fraflytter lejemålet med henblik på separation fra H, efter at udlejer har fremsat ophævelsen. Blandt andet det hensyn, at M ikke har familiemæssig tilknytning til børnene medfører, at Vestre Landsret som udgangspunkt ikke finder grund til også at udsætte H og hendes børn af lejemålet.

Da lejerne modtager meddelelse om, at udlejer vil ophæve dem lejemålet, er M endnu ikke fraflyttet. Det er netop tidspunktet for modtagelsen af ophævelsen, der skal lægges til grund. Derfor får det ingen retlig betydning, at M efterfølgende fraflytter lejemålet.

Resultatet bliver således, at såfremt én af lejerne i husstanden har misligholdt lejeaftalen, så bliver det nødvendigt at fjerne hele husstanden fra lejemålet, så der kan genoprettes god skik og orden. Det vil ikke anses som tilstrækkeligt, at den pågældende uroskabende lejer fraflytter efter hændelserne er sket, hvis ophævelsen allerede er blevet meddelt husstanden.

Få hjælp nu

Vores dygtige juridiske rådgivere er klar til at hjælpe dig.

Luk menu