LEJEKONTRAKTEN
Juridisk rådgivning af kompetente studerende - Det er endda gratis

Generelt

I dag skal lejekontrakter være udført på typeformularen A, 9. udgave. Som lejer kan man selv bekræfte dette, inden man skriver under på lejekontrakten, på side 1, øverst i højre hjørne.

§ 1: Parterne og det lejede

Under dette afsnit er det vigtigt, at man som lejer er opmærksom på, hvilket slags lejemål der er tale om. Her skelnes der mellem:

  • Lejlighed
  • Enkeltværelse
  • Ejerlejlighed
  • Andelsbolig
  • Fremlejning
  • Andet

For de fleste lejere vil der enten være tale om leje af en lejlighed, eller et enkeltværelse. Det er vigtigt, at man som lejer bekræfter, at udlejer har anført dette korrekt.

Herunder skal udlejer ligeledes skrive dennes navn (eller firmanavn) og et CVR-nummer, hvis det er professionel udlejning. Lejeren skal også skrive sit fulde navn og sin adresse.

Herefter vil der fra udlejers side være angivet lejemålets bruttoareal, samt hvor mange værelser lejemålet består af.

Det skal yderligere fastsættes, hvilke andre faciliteter lejer har adgang til, såsom:

  • Fællesvaskeri
  • Cykelparkering
  • Fælles gårdanlæg
  • Garage
  • Loft- /kælderrum nr.
  • Eller andet

Lejer har krav på at udlejer stiller de her nævnte faciliteter til rådighed i hele lejeperioden.

§ 2: Lejeforholdets begyndelse og ophør

I dette afsnit angives, hvornår lejer kan flytte ind i lejemålet, og dermed hvornår denne overtager brugsretten til lejemålet.

Det står yderligere angivet, hvilket opsigelsesvarsel lejer har. Ønsker man at aftale noget andet,  skal dette angives i kontraktens § 11: Særlige vilkår.

Yderligere er der her, der noteres at lejemålet er tidsbegrænset, uopsigeligt eller er et fremlejeforhold. 

§ 3: Betaling af leje

Første punkt i dette afsnit er den årlige leje, hvor den månedlige leje (uden forbrug) ganges med årets 12 måneder.

Det er muligt for udlejer, at vælge om huslejen skal betales:

  • Hver måned
  • Pr. kvartal.

Det bør bemærkes, at den mest udbredte praksis er, at der opkræves en månedlig betaling.

Næste punkt er betalinger udover lejen. De oplistede punkter er:

  • A conto varmebidrag
  • A conto vandbidrag
  • A conto elbidrag
  • A conto kølingsbidrag
  • Antennebidrag
  • Bidrag til beboerrepræsentation

Reglerne om forbrugsregnskaber og a conto bidrag er særligt vigtige, da det ofte drejer sig om større beløb, og at udlejer i nogle tilfælde vil kunne miste retten til at kræve betaling af lejer. Her henvises til § 5: Varme, køling, vand og el.

I kan læse mere om forbrugsregnskaber og a conto bidrag her

Bemærk, at udlejer blandt andet ikke må tage betaling for:

  • Renovation
  • Trappevask
  • PBS-gebyr

Udover husleje, må udlejer kun opkræve betaling for udgifter, hvis der er hjemmel til det i lejeloven, jf. retspraksis.

§ 4: Depositum og forudbetalt leje

Lejeloven giver udlejer mulighed for, at opkræve lejer for maksimalt 3 måneders depositum (uden forbrug). Det samme gælder for forudbetalt husleje som ligeledes maksimalt er 3 måneder. Den forudbetalte husleje kan bruges i lejeperiodens sidste del.

Det bør bemærkes at udlejer kan tage både 3 måneders depositum og 3 måneders forudbetalt husleje, for at sikre sig bedst muligt ved lejers fraflytning. Mange udlejere vælger, at tage 3 måneders depositum og 1 måneds forudbetalt husleje.

Uanset hvor meget udlejer vælger at kræve i depositum, så forhindrer det dog ikke, at udlejer kan tage mere i istandsættelsesudgifter efter fraflytning, hvis dette er berettiget.

Det vil til sidst i denne artikel være angivet, hvornår betaling af henholdsvis depositum og forudbetalt husleje skal falde. Samtidig skal det angives, hvornår den første husleje skal betales.

I kan læse mere om depositum og forudbetalt husleje her

§ 5: Varme, køling, vand og el

Især udlejer har en stor interresse i, at dette er udfyldt korrekt, da mangler vil kunne medføre at lejer ikke er forpligtiget til at betale. Det har ligeledes stor sammenhæng med § 3: Betaling af leje, hvor man skal være opmærksom på, hvad der må tages a conto bidrag for. Se eventuelt særskilt artikel omkring forbrugsregnskaber og hvilke specifikke regler der gælder herfor. Den kan ses her.

Vand:

Det er fastlagt ved Højesteret, at der ikke må opkræves vand a conto, hvis der ikke er individuelle forbrugsmålere opsat til hvert enkelt lejemål. Hvis det er udlejer der skaffer vand, og hvis vedkommende vil have a conto-betaling, skal der således være opsat individuelle forbrugsmålere.

Udlejer kan også godt stå for at skaffe vand, uden at der er individuelle målere. Dette medfører dog, at vandet må ses indeholdt i den "rene" husleje. Dette er ofte tilfældet ved lejligheder for uddannelsessøgende, selvejende institutioner og ved enkeltværelser til beboelse.

Hvis udlejer leverer vand på grundlag af individuelle forbrugsmålere, skal der ligeledes angives, hvornår vandregnskabsåret begynder.

Varme:

Det skal i dette afsnit angives, hvorvidt det er udlejer eller lejer, der skal sørge for opvarmning af lejemålet. Udgifter til varme kan ikke indeholdes i lejen, da der skal fremsendes særskilte forbrugsregnskaber med de afholdte udgifter og indbetalte a conto-beløb. Derfor skal det også angives i dette afsnit, hvornår regnskabsåret begynder, hvis det er udlejer der skal stå for opvarmningen. Udlejer skal samtidig afkrydse, hvad lejemålet opvarmes med;

  • Fjernvarme/naturgas
  • Centralvarme med olie
  • El til opvarmning
  • Eller andet

Det står udlejer frit for, om udgifterne for varme skal fordeles på individuelle forbrugsmålere eller pr. kvm. for lejemålene.

Det kan også aftales, at det er lejeren selv, der står for opvarmning af lejemålet. Hertil skal det også angives, hvad lejemålet opvarmes med;

  • El
  • Gas
  • Olie/petroleum
  • Fjernvarme/naturgas
  • Eller andet

El til andet end opvarmning:

Lejeren afregner normalt direkte med el-selskabet, men det kan aftales, at udlejer leverer el til lejemålet. Hvis dette er tilfældet, skal det samtidig angives, hvornår elregnskabetsåret begynder.

Køling:

Her skal udlejer angive, om der leveres køling til lejemålet. Det skal ligeledes fremgå, om udgiften fordeles på individuelle forbrugsmålere eller ej, samt hvornår kølingsregnskabsåret begynder.

Forbrugsregnskaber (se eventuelt særskilt artikel vedrørende dette):

Regnskaberne skal være kommet frem til lejer senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb. Dog kun 3 måneder efter endelig afregning fra forsyningsanlægget, hvis leverancen af varme, el og køling sker fra et kollektivt forsyningsanlæg (her følger regnskabsåret forsynings-anlæggets).

Hvis disse frister ikke overholdes kan udlejer ende med at miste retten til tillægsbetaling, hvis f.eks. lejeren har indbetalt for lidt i a conto. I værste fald kan udlejer helt miste retten til a conto-betalinger i en periode, såfremt fristerne ikke overholdes.

Har lejeren betalt for lidt i a conto bidrag, kan udlejer tidligst kræve tillægsbetaling ved første lejebetaling 1 måned efter, at lejer har modtaget regnskaberne. Lejeren kan dog bestemme at dele tillægsbetalingen ud i rater af 3, hvis tillægsbetalingen overstiger 3 måneders leje.

Har lejeren betalt for meget i a conto, skal beløbet udbetales til lejer enten kontant eller ved første lejebetaling, efter at regnskabet er sendt ud

§ 6: Fællesantenner m.v. og adgang til elektroniske kommunikationstjenester

I dette afsnit vil det være angivet, om udlejer leverer fælles signalforsyning til lejerne, hvoraf lejeren skal betale bidrag, eller om lejernes antenneforening i ejendommen leverer fælles signalforsyning. Det kan samtidig angives, om udlejer leverer internet til lejemålet, hvortil lejeren skal betale bidrag.

Beløbene på ovenstående skal angives i § 3: Betaling af leje, enten pr. måned eller kvartal.

§ 7: Lejemålets stand ved indflytning

I dette afsnit skal det angives, om der er afholdt indflytningssyn, hvor standen af lejemålet konstateres.

Der skal afholdes indflytningssyn sammen med lejer, medmindre udlejer kun lejer én beboelseslejlighed ud eller lejemålet er et enkeltværelse. I og med at det ikke kan pålægges lejer at levere lejemålet i bedre stand end ved overtagelsen, er det imidlertid altid en god ide at foretage indflytningssyn - også selvom pligten kun påhviler en udlejer, der lejer mere end én beboelseslejlighed ud.

Således er både udlejer og lejer bedre stillet ved fraflytningen, da rapporten skriftligt dokumenterer, hvordan lejemålets stand var ved lejeforholdets begyndelse. Bemærk at der gælder specifikke regler omkring dette. Blandt andet skal der ske påberåbelse af mangler senest 14 dage efter lejeforholdets begyndelse. Læs mere om dette i særskilt artikel; Indflytningssyn.

§ 8: Vedligeholdelse

Her angives om det er udlejer eller lejer der har vedligeholdelsespligten for lejemålet. Ofte har lejer den indvendigevedligeholdelsespligt. Er dette ikke angivet, vil man falde tilbage på lejelovens udgangspunkt, som giver udlejer hele vedligeholdspligten - udvendig som indvendig.

Indvendig vedligeholdelse:

Den indvendige vedligeholdelse omfatter maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve, hvoraf maling omfatter radiatorer, træværk, døre, karme osv. Det skal angives, om det er udlejer eller lejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt.

Hvis intet er aftalt, er det udlejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt. Er dette tilfældet, har udlejer pligt til at sætte et beløb af til en vedligeholdelseskonto. Se særskilt artikel omkring vedligeholdelse for nærmere regler herom.

Det aftales typisk, at det er lejeren, der har den indvendige vedligeholdelse. Udlejer kan kræve vedligeholdelse, så lejemålet altid er i vedligeholdt stand.

Udvendig vedligeholdelse:

Vedligeholdelse af andet end maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve betragtes som udvendig vedligeholdelse. Hvis der ikke aftales andet i kontrakten, er det altså udlejer der har den udvendige vedligeholdelsespligt, med undtagelse af låse og nøgler. Bemærk, at der i dette afsnit ikke kan aftales, at lejeren har den udvendige vedligeholdelse. Her henvises til kontraktens § 11: Særlige vilkår. Hvorvidt den udvendige vedligeholdelse kan påhvile lejer afhænger af, om boligreguleringsloven finder anvendelse. Hvis den gør det, vil man ikke kunne pålægge lejer andet end indvendig vedligeholdelse, med undtagelse af, hvis man aftaler, at lejer skal vedligeholde en tilhørende have.

Udlejer skal holde ejendommen og lejemålet forsvarligt ved lige. Dette indebærer blandt andet alle indretninger til afløb, forsyning med lys, gas, varme, vand osv. Udlejer skal herudover sørge for renholdelse og sædvanlig belysning, samt vedligeholde adgangsveje til lejemålet - herunder fortov, gård eller lignende.

Læs mere om vedligeholdelse her

Kort om fraflytningssyn:

Hvis udlejer ved fraflytningstidspunktet udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal udlejer afholde fraflytningssyn med lejeren, og hertil udarbejde en fraflytningsrapport, jf. lejeloven § 98, stk. 3-5. Læs nærmere om istandsættelse ved fraflytning her.

Bemærk, at det ikke kan aftales, at lejemålet skal afleveres i bedre stand end ved overtagelsen. Det kan ej heller pålægges lejer at udbedre forringelse som følge af almindeligt slid og ælde.

§ 9: Inventar

I dette afsnit skal udlejer udfylde hvilket inventar, der i lejeforholdet tilhører udlejeren ved aftalens indgåelse. Dette er relevant i situationer hvor opvaskemaskine, vaskemaskine og andre hårde hvidevarer indgår i lejemålet.

§ 10: Beboerrepræsentation, husdyrhold, husorden og øvrige oplysninger om det lejede

Det er her udlejer skal angive, om lejeren må holde husdyr, om der i ejendommen er en beboerrepræsentation og om ejendommen har en tilhørende husorden, som lejeren skal følge.

Andre vilkår om lejemålet kan ikke anføres her. Der henvises til kontraktens § 11: Særlige vilkår.

§ 11: Særlige vilkår

Det er under dette afsnit, at der vil være anført fravigelser og tilføjelser til kontraktens almindelige bestemmelser (§§ 1-10), samt i forhold til lejelovens almindelige regler.

Alle de forhold, der giver lejeren færre rettigheder, eller pålægger lejeren større forpligtelser end de almindelige bestemmelser i lejeloven, skal anføres herunder.

De vilkår, der i sin helhed følger af lejeloven eller en eventuel husorden, må ikke anføres her. Der findes en række bestemmelser i loven, som ikke kan fraviges - dette gælder også, selvom de angives i dette afsnit.

Under dette vil udlejer bl.a. kunne anføre:

  • Særlige vilkår for lejefastsættelsen
  • Særlige regler for husdyrhold
  • Særlige forpligtelser for vedligeholdelse
  • Aftale om brug af digital kommunikation
  • Særlige forhold ved fraflytning, f.eks. fraflytning 14 dage før lejeforholdets ophør.
  • Mindre opsigelsesvarsel

Ugyldige vilkår, som f.eks. udflytningsgebyrer, forøget adgang til ophævelse af lejemålet, trappestigninger i huslejen mv. kan ikke gøres gældende, såfremt de er ugunstige for lejer. Er de alligevel anført under § 11, kan lejer se bort fra dem.

Med andre ord bortfalder alle forhold i § 11 som strider imod en bestemmelse i lejeloven, der ikke kan fraviges. 

Kontakt via kontaktformularen eller mail - vi svarer altid inden for 48 timer

Vi kan altid kontaktes over mail også: mail@lejerens-fr.dk

Det kan være smart at sende direkte over mail, hvis der skal vedhæftes bilag.

Vær opmærksom på at Lejerens Frie Retshjælp kun kan kontaktes via mail eller kontaktformular på nuværende tidspunkt.

Ved henvendelser af mere konkrete problemstillinger kan det være en god idé at vedhæfte lejekontrakt, bilag og andre relevante dokumenter via mail.

Bemærk: Der kan være sager, hvor de er udenfor vores kompetenceområde eller for omfattende. Vi vil i stedet henvise til en advokat i disse tilfælde.

Der er ikke mulighed for personlig henvendelse,

Da foreningen består af frivillige jura- og erhvervsjurastuderende, henviser vi til vores ansvarsfraskrivelse, som gælder ved enhver sag.